Hållbarhetsrelaterade upplysningar Revelop IV

REVELOP IV (”Fonden”)

Hållbarhetsrelaterade upplysningar

Sammanfattning

Fonden investerar uteslutande i fastigheter och använder sig av en Value Add-strategi vilken involverar en balanserad blandning av direktavkastning och värdeökning på investeringen. Investering sker i objekt där ett aktivt transformationsarbete kan väntas generera värdetillväxt. Det aktiva transformationsarbetet bygger på åtgärder såsom; energioptimering genom reglerteknik och styrning, installation av förnybar energiproduktion, hållbarhetscertifiering av fastigheten samt optimering av nyttjandegrad. Nyttjandegraden optimeras genom ökad beläggning alternativ utvecklingsarbete i form av planändring eller förändring i segment. I förlängningen bidrar detta till den hållbara omställningen av det svenska fastighetsbeståndet och på så sätt även specifikt till FNs hållbarhetsmål 7, 11, 12 och 13.

100 procent av Fondens investerade medel ska investeras i tillgångar anpassade till miljörelaterade eller sociala egenskaper. Alla dessa investeringar ska styra mot 1B Andra miljörelaterade eller sociala egenskaper.

Nyckeltal för respektive fastighet jämförs mot första året som Fonden har ägt fastigheten. På så vis kan förvaltaren mäta vilken förändring som skett under innehavsperioden. Därutöver möjliggör detta en utvärdering av varje investerings klimatpåverkan samt en utvärdering av effektiviteten av genomförda hållbarhetsinitiativ.

Summary

The fund invests exclusively in real estate and uses a Value Add strategy which involves a balanced mix of current yield and value increase in the asset. Investment takes place in objects where active transformation work can be expected to generate value growth. The active transformation work is based on measures such as; energy optimization through control and regulation technology as well as systems, installation of renewable energy production, sustainability certification of the property and optimization of occupancy rate. The degree of utilization is optimized through increased occupancy or alternative development such as plan changes or changes in property segment. In the long run, this contributes to the sustainable conversion of the Swedish real estate stock and thus also specifically to the UN’s sustainability goals 7, 11, 12 and 13.

100 percent of the Fund’s invested funds must be invested in assets adapted to environmental or social characteristics. All these investments must be directed towards 1B Other environmental or social characteristics.

Key performance indicators for each property are compared against the first year that the fund owns the property. In this way, the transformation effect during the holding period can be measured. In addition, this enables an evaluation of each investment’s climate impact as well as an evaluation of the effectiveness of implemented sustainability initiatives.

Περίληψη

Το αμοιβαίο κεφάλαιο επενδύει αποκλειστικά σε ακίνητα και χρησιμοποιεί μια στρατηγική Προσθήκης Αξίας που περιλαμβάνει έναν ισορροπημένο συνδυασμό μερισματικής απόδοσης και ανατίμησης κεφαλαίου. Η επένδυση πραγματοποιείται σε αντικείμενα όπου η ενεργή εργασία μετασχηματισμού αναμένεται να δημιουργήσει αύξηση αξίας. Το ενεργό έργο μετασχηματισμού βασίζεται σε μέτρα όπως: ενεργειακή βελτιστοποίηση μέσω τεχνολογίας ελέγχου και ελέγχου, εγκατάσταση παραγωγής ενέργειας από ανανεώσιμες πηγές, πιστοποίηση βιωσιμότητας του ακινήτου και βελτιστοποίηση του ποσοστού χρήσης. Ο βαθμός χρήσης βελτιστοποιείται μέσω αυξημένης πληρότητας, εναλλακτικών εργασιών ανάπτυξης με τη μορφή αλλαγών σχεδίου ή αλλαγών σε τμήματα. Μακροπρόθεσμα, αυτό συμβάλλει στη βιώσιμη μετατροπή του σουηδικού κτηματομεσιτικού αποθέματος και, επομένως, ειδικότερα στους στόχους αειφορίας του ΟΗΕ 7, 11, 12 και 13.

Το 100 τοις εκατό των επενδυμένων κεφαλαίων του Ταμείου πρέπει να επενδύεται σε περιουσιακά στοιχεία προσαρμοσμένα στα περιβαλλοντικά ή κοινωνικά χαρακτηριστικά. Όλες αυτές οι επενδύσεις πρέπει να κατευθύνονται προς άλλα περιβαλλοντικά ή κοινωνικά χαρακτηριστικά.

Τα βασικά στοιχεία για κάθε ακίνητο συγκρίνονται με το πρώτο έτος που το Ταμείο κατέχει το ακίνητο. Με αυτόν τον τρόπο, ο διαχειριστής μπορεί να μετρήσει ποιες αλλαγές έχουν λάβει χώρα κατά τη διάρκεια της περιόδου διακράτησης. Επιπλέον, αυτό καθιστά δυνατή την αξιολόγηση του αντίκτυπου κάθε επένδυσης για το κλίμα καθώς και την αξιολόγηση της αποτελεσματικότητας των υλοποιούμενων πρωτοβουλιών βιωσιμότητας.

Zusammenfassung

Der Fonds investiert ausschließlich in Immobilien und verfolgt eine Value-Add-Strategie, die eine ausgewogene Mischung aus Dividendenrendite und Kapitalzuwachs beinhaltet. Investiert wird in Objekte, bei denen durch aktive Transformationsarbeit eine Wertsteigerung zu erwarten ist. Die aktive Transformationsarbeit basiert auf Maßnahmen wie; Energieoptimierung durch Steuerungstechnik und Steuerung, Installation einer erneuerbaren Energieerzeugung, Nachhaltigkeitszertifizierung der Immobilie und Optimierung der Auslastung. Der Auslastungsgrad wird durch eine erhöhte Auslastung, alternative Entwicklungsarbeiten in Form von Planänderungen oder Segmentänderungen optimiert. Langfristig trägt dies zur nachhaltigen Umnutzung des schwedischen Immobilienbestandes bei und damit auch konkret zu den UN-Nachhaltigkeitszielen 7, 11, 12 und 13.

100 Prozent der investierten Mittel des Fonds müssen in Vermögenswerte investiert werden, die an ökologische oder soziale Merkmale angepasst sind. All diese Investitionen müssen auf 1B Sonstige ökologische oder soziale Merkmale ausgerichtet sein.

Die Kennzahlen für jede Immobilie werden mit dem ersten Jahr verglichen, in dem der Fonds die Immobilie besitzt. Auf diese Weise kann der Treuhänder messen, welche Veränderungen während der Haltedauer stattgefunden haben. Darüber hinaus ermöglicht dies eine Bewertung der Klimawirkung jeder Investition sowie eine Bewertung der Wirksamkeit implementierter Nachhaltigkeitsinitiativen.

Sammendrag

Fondet investerer utelukkende i eiendom og bruker en Value Add-strategi som innebærer en balansert blanding av utbytte og kapitalvekst. Investering skjer i objekter hvor aktivt transformasjonsarbeid kan forventes å generere verdivekst. Det aktive transformasjonsarbeidet er basert på tiltak som; energioptimalisering gjennom styringsteknologi og kontroll, installasjon av fornybar energiproduksjon, bærekraftsertifisering av eiendommen og optimalisering av utnyttelsesgrad. Utnyttelsesgraden optimaliseres gjennom økt belegg, alternativt utviklingsarbeid i form av planendringer eller endringer i segmenter. På sikt bidrar dette til en bærekraftig konvertering av den svenske eiendomsbeholdningen og dermed også spesifikt til FNs bærekraftsmål 7, 11, 12 og 13.

100 prosent av fondets investerte midler må investeres i eiendeler tilpasset miljømessige eller sosiale egenskaper. Alle disse investeringene må rettes mot 1B Andre miljømessige eller sosiale egenskaper.

Nøkkeltall for hver eiendom sammenlignes med det første året fondet har eid eiendommen. På denne måten kan bobestyreren måle hvilke endringer som har skjedd i løpet av holdeperioden. I tillegg muliggjør dette en evaluering av hver investerings klimapåvirkning samt en evaluering av effektiviteten av gjennomførte bærekraftstiltak.

Inga mål för hållbar investering

Denna finansiella produkt främjar miljörelaterade eller sociala egenskaper, men har inte hållbar investering som mål.

Den finansiella produktens miljörelaterade eller sociala egenskaper

Fonden främjar miljörelaterade egenskaper genom att det i varje investering genomförs initiativ som påverkar miljön och samhället positivt. Fondens målsättning är att bidra till att uppnå mål i FN:s Agenda 2030, vilka är de hållbarhetsmål som förvaltaren av Fonden bedömer berör områden för vilka det finns störst möjlighet för Fonden att påverka och göra skillnad:

Mål 7: Hållbar energi för alla
Mål 11: Hållbara städer och samhällen
Mål 12: Hållbar konsumtion och produktion
Mål 13: Bekämpa klimatförändringarna

Investeringsstrategi

Fondernas affär bygger på innovativt och resurseffektivt ägande och att varje fastighet/investering ska göra en hållbar resa. Fonden investerar uteslutande i fastigheter och använder sig därvid av en Value Add-strategi som involverar en balanserad blandning av aktuell avkastning och värdeökning på investeringen. Avkastning uppnås genom aktiv förvaltning och utveckling. Strategin inbegriper åtgärder för att öka den långsiktiga beläggningen, energioptimering, installation av förnybar energi och certifiering, samt projektuthyrning. Fondens utvecklingsstrategi inkluderar ett pådrivande arbete för att ändra detaljplaner, och fastigheter inom dessa, till bostadsanvändning, utökade utvecklingsmöjligheter, samt hållbar stadsplanering. Det aktiva arbetet med att under innehavstiden sträva efter certifiering av byggnaderna i Fondens investeringar bidrar till minskad klimatpåverkan och när certifiering uppnås utgör denna en oberoende stämpel på det hållbarhetsarbete som bedrivs och skapar således mervärde till investeringen.

Genom fokus på energieffektivisering, effektminimering samt val av, och investeringar i, förnybar energi reduceras både byggnadernas energianvändning och negativa klimatpåverkan. Därutöver genomförs initiativ såsom klimatanpassningar för att säkra husen mot mer extrema väderförhållanden och gemensamma kontorslösningar i syfte att resurseffektivisera. Dessutom prioriteras, i den mån det är möjligt, material med låg klimatpåverkan när nya material tillförs byggnaderna på fastigheterna. Den investeringsstrategi som tillämpas innebär således att befintliga byggnader tas tillvara, vilket innebär att behovet av nyproduktion (med den klimatpåverkan den medför) minskar.

Utöver detta skapar Fondernas verksamhet möjligheter för de människor som använder byggnaderna att leva hälsosamt och verka hållbart. Fonderna är även en innovativ samarbetspartner för kommuner och ett stöd för dem att förverkliga sina utvecklingsplaner. Det bedrivna arbetet ökar tryggheten och trivseln samt stärker identiteten för de platser där fastighetsbolaget verkar.

Bolagets investeringsfilosofi grundas på att investeringar ska göras i investeringsobjekt med underliggande tillgångar som är i en omställningsfas eller är möjliga att ställa om. Därav exkluderar Bolaget investeringar i fastighetsbolag som vare sig befinner sig i en omställningsfas eller efter förvärv är möjliga att ställa om till en mer hållbar verksamhet. Bolaget utesluter inte investeringar i fastighetsbolag med underliggande tillgångar som vid investeringstillfället har höga koldioxidutsläpp och hög energiförbrukning och som således är förenade med en låg eller sämre ESG-score, förutsatt att de efter förvärv går att förbättra.

Eftersom investeringsobjekten är aktiebolag med fastigheter som enda tillgång har dessa inte några egna förvaltningsstrukturer eller egna anställda. Efterlevnad av skatteregler sköts direkt av förvaltaren av Fonden som enda ägare i investeringsobjekten. Förvaltaren har förbundit sig att efterfölja FN:s Principles for Responsible Investment, PRI, vilka inbegriper efterlevnad av skatteregler samt ett löfte om att investera på ett ansvarsfullt sätt.

Andel av investeringar

100 procent av Fondens investerade medel ska investeras i tillgångar anpassade till miljörelaterade eller sociala egenskaper. Alla dessa investeringar ska styra mot 1B Andra miljörelaterade eller sociala egenskaper.

Övervakning av miljörelaterade eller sociala egenskaper

De miljörelaterade och sociala egenskaper som främjas av Fonden övervakas primärt genom den aktiva förvaltning av tillgångarna som beskrivits ovan, vilket även är fastslaget i Fondens investeringsavtal. Därutöver övervakas uppfyllandet av de miljörelaterade och sociala egenskaperna som Fonden främjar genom mätning av hållbarhetsindikatorer, vilka specificeras närmre nedan. Övervakningen av dessa hållbarhetsindikatorer sker genom kvartalsvisa kontroller för att säkerställa kontinuerlig förbättring.

Metoder för miljörelaterade eller sociala egenskaper

De arbetssätt som tillämpas vid förvaltning av Fonden är anpassade för goda resultat i kombination med god riskhantering. I praktiken innebär detta att strukturer upprätthålls för

Ansvarsfull investeringsstrategi
Mångfald- och inkludering
Hälsa och förebyggande mot olyckor
Ansvar i leverantörsled
Anti-korruption
Transparens mot intressenter

För att mäta hur de sociala och miljörelaterade egenskaper som främjas av Fonden uppfylls, använder sig Fonden av följande indikatorer för att få fram korresponderande nyckeltal:

Utsläpp av växthusgaser (scope 1, 2, 3 och sammanlagda utsläpp)
Koldioxidavtryck
Energianvändning – KWh
Utnyttjande av yta – vakansgrad mätt i kvadratmeter
Andel av icke-förnybar energiförbrukning och energiproduktion
Energiförbrukningsintensitet
Andel certifierade byggnader – antal och andel av totala antalet kvadratmeter
Andel gröna hyresavtal – antal och andel av totala antalet kvadratmeter
Exponering mot fossila bränslen genom fastigheter
Exponering mot energieffektiva fastigheter

Genom jämförelse av ovan nämnda nyckeltal mot första året som Fonden har ägt respektive fastighet kan förvaltaren mäta vilken förändring som skett under innehavsperioden. Därutöver möjliggör detta en utvärdering av varje investerings klimatpåverkan samt en utvärdering av effektiviteten av genomförda hållbarhetsinitiativ.

Datakällor och databehandling

Eftersom Fonden är ensam ägare till investeringsobjekten görs mätningarna av den förvaltare som utsetts enligt investeringsavtalet. Datakällor utgörs således av resultat från direkta mätningar av ovan nämnda indikatorer genomförda av förvaltaren. Data samlas in både via interna och externa källor, exempelvis via installerad mätutrustning i fastigheterna eller via externa leverantörer.

Begränsningar för metoder och data

En begränsning för mätningen av de sociala och miljörelaterade egenskaper som Fonden främjar genom ovan nämnda indikatorer är att Fondens investeringsstrategi bygger på att köpa ”bruna” fastigheter som har potential att bli ”gröna” och att det tar lång tid att realisera planer för fastigheter. Det finns därmed risk för att resultatet av mätningarna som rapporteras i Fondens årsberättelse inte visar någon förbättring, trots att arbete med att få planerna realiserade har skett. Bolaget har ännu inte hittat en lämplig metod för att mäta att de egenskaper som främjas av Fonden har uppfyllts i detta avseende.

En begränsning av de datakällor som används för att uppnå var och en av de miljörelaterade eller sociala egenskaper som främjas av Fonden är att förvaltaren skulle få felaktiga resultat vid mätningarna.

Förvaltaren bedömer dock att ovan nämnda begränsningar inte påverkar hur de miljörelaterade och sociala egenskaperna som Fonden främjar uppfylls eftersom en hållbar utveckling av fastigheterna i Fonden är en förutsättning för den förväntade avkastning som följer av investeringsavtalet och dessutom följer direkt av den investeringsstrategi som förvaltaren är bunden av.

Det bör också noteras att visst hållbarhetsarbete som bedrivs är svårare att mäta kvantitativt. När så är fallet genomför Bolaget egna interna analyser med kvalitativa indikatorer i syfte att analysera och bedöma de miljörelaterade eller sociala egenskaperna i fråga.

Due diligence

Under due diligence kontrolleras och utvärderas värdeskapande förändringsmöjligheter utifrån tekniska och miljömässiga aspekter, men även åtgärder för att bidra till platsutveckling och social hållbarhet. Det kan röra sig om möjligheten att kunna få igenom ändringar i detaljplanen för att möjliggöra exempelvis förbättrad integration, förtätning eller säkrare kemikaliehantering som ett led i att skapa mer hållbara städer och samhällen, eller möjligheterna att göra investeringen mer hållbar sett till investeringsobjektets förmåga till resurseffektiv omställning som ett led i att tillhandahålla byggnader som drivs med hållbar energi och samtidigt bekämpa klimatförändringarna. En ytterligare faktor som beaktas inför investering är möjligheterna för fastigheten att, via tekniska installationer, reglerteknik och artificiell intelligens ställa om från höga koldioxidutsläpp och hög energiförbrukning till lägre koldioxidutsläpp och lägre energiförbrukning. Centralt i processen är även fastighetens potential att, via fastighetsutveckling utnyttjas mer resurseffektivt vilket i förlängningen bidrar till minskade behov för exploatering av obebyggda ytor. Även hållbarhetsrisker relaterade till klimatförändringar och sociala frågor integreras i investeringsbeslutsprocessen.

Policyer för aktieägarengagemang

Som nämnts ovan är den aktiva förvaltningen av tillgångarna ett led i den omställningsstrategi som följer av investeringsavtalet. Eftersom Fonden är ensam ägare av investeringsobjekten uppstår inga kontroverser kopplade till Fondens strategier för engagemang.