REVELOP CV (”Fonden”) 

Hållbarhetsrelaterade upplysningar 

Sammanfattning 

Denna finansiella produkt främjar miljörelaterade eller sociala egenskaper, men har inte hållbar investering som mål. 

Fonden främjar i första hand följande miljömässiga egenskaper: att minimera koldioxidutsläpp och optimera markanvändning, att verka för energieffektivitet samt att investera i förnybar energi. De sociala egenskaper som fonden främst främjar är en ansvarsfull investeringsstrategi, ansvar i leverantörskedjan, antikorruption samt transparens. 

Fonden är en fortsättningsfond som syftar till att leverera totalavkastning till investerarna genom en Value Add-strategi som kombinerar löpande avkastning med värdeökning i tillgångarna, där totalavkastningen uppnås genom aktiv förvaltning och utveckling. Den övergripande strategin omfattar åtgärder för att öka den långsiktiga beläggningen, genomföra energioptimering, installera förnybar energi, arbeta för certifiering av byggnader samt genomföra projektuthyrning. Fondens utvecklingsstrategi inkluderar ett aktivt arbete för att ändra detaljplaner och fastigheter inom dessa till bostadsanvändning, skapa utökade utvecklingsmöjligheter samt bidra till hållbar stadsplanering. 

100 procent av Fondens investerade medel ska investeras i tillgångar anpassade till miljörelaterade eller sociala egenskaper. Alla dessa investeringar ska styra mot 1B Andra miljörelaterade eller sociala egenskaper.  

Nyckeltal för respektive fastighet jämförs mot det etablerade basåret. På så vis kan förvaltaren mäta vilken förändring som skett under innehavsperioden. Därutöver möjliggör detta en utvärdering av varje investerings klimatpåverkan samt en utvärdering av effektiviteten av genomförda hållbarhetsinitiativ. 

De miljörelaterade och sociala egenskaper som främjas av Fonden övervakas primärt genom den aktiva förvaltningen av tillgångarna, vilket även är fastslaget i Fondens investeringsavtal. Kvartalsvisa kontroller av hållbarhetsindikatorerna görs för att säkerställa kontinuerlig förbättring. Datainsamling och mätningarna görs av den förvaltare som utsetts enligt investeringsavtalet.  

Förvaltaren bedömer att de begränsningar i metod och data som identifieras inte påverkar hur de miljörelaterade och sociala egenskaperna som Fonden främjar uppfylls eftersom en hållbar utveckling av fastigheterna i Fonden är en förutsättning för den förväntade avkastning som följer av investeringsavtalet och dessutom följer direkt av den investeringsstrategi som förvaltaren är bunden av. 

Under due diligence kontrolleras och utvärderas värdeskapande förändringsmöjligheter utifrån tekniska och miljömässiga aspekter, men även åtgärder för att bidra till platsutveckling och social hållbarhet. Centralt i processen är även fastighetens potential att, via fastighetsutveckling utnyttjas mer resurseffektivt vilket i förlängningen bidrar till minskade behov för exploatering av icke planlagda grönytor. Även hållbarhetsrisker relaterade till klimatförändringar och sociala frågor integreras i investeringsbeslutsprocessen. 

Eftersom Fonden är ensam ägare av investeringsobjekten uppstår inga kontroverser kopplade till Fondens strategier för engagemang. 

 

Sammendrag 

Dette finansielle produktet fremmer miljørelaterte eller sosiale egenskaper, men har ikke bærekraftige investeringer som mål. 

Fondet fremmer først og fremst følgende miljømessige egenskaper: å minimere karbonutslipp og optimalisere arealbruk, å arbeide for energieffektivitet samt å investere i fornybar energi. De sosiale egenskapene som fondet hovedsakelig fremmer er en ansvarlig investeringsstrategi, ansvar i leverandørkjeden, antikorrupsjon samt åpenhet. 

Fondet er et videreføringsfond som har som mål å levere totalavkastning til investorene gjennom en Value Add-strategi som kombinerer løpende avkastning med verdistigning i eiendelene, der totalavkastningen oppnås gjennom aktiv forvaltning og utvikling. Den overordnede strategien omfatter tiltak for å øke den langsiktige utleiegraden, gjennomføre energioptimalisering, installere fornybar energi, arbeide for sertifisering av bygninger samt gjennomføre prosjektutleie. Fondets utviklingsstrategi inkluderer et aktivt arbeid for å endre reguleringsplaner og eiendommer innenfor disse til boligformål, skape utvidede utviklingsmuligheter samt bidra til bærekraftig byplanlegging. 

100 prosent av fondets investerte midler skal investeres i eiendeler tilpasset miljørelaterte eller sosiale egenskaper. Alle disse investeringene skal styre mot 1B Andre miljørelaterte eller sosiale egenskaper. 

Nøkkeltall for hver eiendom sammenlignes mot det etablerte basisåret. På denne måten kan forvalteren måle hvilken endring som har skjedd i løpet av eierperioden. I tillegg muliggjør dette en evaluering av hver investerings klimaavtrykk samt en vurdering av effektiviteten til gjennomførte bærekraftsinitiativer. 

De miljørelaterte og sosiale egenskapene som fremmes av fondet overvåkes primært gjennom den aktive forvaltningen av eiendelene, noe som også er fastsatt i fondets investeringsavtale. Kvartalsvise kontroller av bærekraftsindikatorene gjennomføres for å sikre kontinuerlig forbedring. Datainnsamling og målinger utføres av den forvalteren som er utpekt i henhold til investeringsavtalen. 

Forvalteren vurderer at de begrensningene i metode og data som identifiseres ikke påvirker hvordan de miljørelaterte og sosiale egenskapene som fondet fremmer oppfylles, ettersom en bærekraftig utvikling av eiendommene i fondet er en forutsetning for den forventede avkastningen som følger av investeringsavtalen og dessuten følger direkte av den investeringsstrategien som forvalteren er bundet av. 

Under due diligence kontrolleres og vurderes verdiskapende endringsmuligheter ut fra tekniske og miljømessige aspekter, men også tiltak for å bidra til stedsutvikling og sosial bærekraft. Sentralt i prosessen er også eiendommens potensial til, gjennom eiendomsutvikling, å utnyttes mer ressurseffektivt, noe som i forlengelsen bidrar til reduserte behov for utbygging av ikke-regulerte grøntområder. 

Bærekraftsrisikoer knyttet til klimaendringer og sosiale forhold integreres også i investeringsbeslutningsprosessen. 

Ettersom fondet er eneeier av investeringsobjektene, oppstår det ingen kontroverser knyttet til fondets strategier for engasjement. 

 

Summary 

This financial product promotes environmental or social characteristics, but does not aim for sustainable investment. 

The Fund primarily promotes the following environmental characteristics: minimizing carbon emissions and optimizing land use, promoting energy efficiency, and investing in renewable energy. The social characteristics mainly promoted by the fund are a responsible investment strategy, accountability in the supply chain, anti-corruption, and transparency. 

The Fund is a continuation fund that aims to deliver total returns to investors through a Value Add strategy that combines operating income with value appreciation in the assets, where total return is achieved through active management and development. The overall strategy includes measures to increase long-term occupancy, carry out energy optimization, install renewable energy, pursue building certification, and execute project leasing. The Fund’s development strategy includes active efforts to amend zoning plans and convert properties within these into residential use, create additional development opportunities, and contribute to sustainable urban planning. 

100 percent of the Fund’s invested capital will be allocated to assets aligned with environmental or social characteristics. All such investments will be directed towards 1B Other environmental or social characteristics. 

Key performance indicators for each property are compared against the established base year, allowing the trustee to measure changes that have occurred during the holding period. This also enables an evaluation of each investment’s climate impact and an assessment of the effectiveness of implemented sustainability initiatives. 

The environmental and social characteristics promoted by the Fund are primarily monitored through the active management of assets, as stipulated in the Fund’s investment agreement. Quarterly reviews of sustainability indicators are conducted to ensure continuous improvement. Data collection and measurements are carried out by the manager appointed under the investment agreement. 

The manager assesses that the methodological and data limitations identified do not affect the fulfilment of the environmental and social characteristics promoted by the Fund, as sustainable development of the Fund’s properties is a prerequisite for the expected returns under the investment agreement and directly follows from the investment strategy that binds the manager. 

During due diligence, value-creating transformation opportunities are reviewed and assessed based on technical and environmental aspects, as well as measures contributing to local area development and social sustainability. A central element of the process is also the property’s potential to be utilized more resource-efficiently through real estate development, which ultimately helps reduce the need for exploitation of unplanned green areas. Sustainability risks related to climate change and social issues are also integrated into the investment decision-making process. 

Since the Fund is the sole owner of its investment objects, no controversies arise in connection with the Fund’s engagement strategies. 

 

Inga mål för hållbar investering 

Denna finansiella produkt främjar miljörelaterade eller sociala egenskaper, men har inte hållbar investering som mål. 

Den finansiella produktens miljörelaterade eller sociala egenskaper 

Fonden främjar miljörelaterade egenskaper genom att det i varje investering genomförs initiativ som påverkar miljön och samhället positivt.  

Fonden främjar i första hand följande miljömässiga egenskaper: att minimera koldioxidutsläpp och optimera markanvändning, att verka för energieffektivitet samt att investera i förnybar energi. 

De sociala egenskaper som fonden främst främjar är en ansvarsfull investeringsstrategi, mångfald och inkludering, ansvar i leverantörskedjan, antikorruption samt transparens gentemot intressenter. 

Fonden är en fortsättningsfond som syftar till att leverera totalavkastning till investerarna genom en Value Add-strategi som kombinerar löpande avkastning med värdeökning i tillgångarna, där totalavkastningen uppnås genom aktiv förvaltning och utveckling. 

Den övergripande strategin omfattar åtgärder för att öka den långsiktiga beläggningen, genomföra energioptimering, installera förnybar energi, arbeta för certifiering av byggnader samt genomföra projektuthyrning. Fondens utvecklingsstrategi inkluderar ett aktivt arbete för att ändra detaljplaner och fastigheter inom dessa till bostadsanvändning, skapa utökade utvecklingsmöjligheter samt bidra till hållbar stadsplanering. 

Genom fokus på energieffektivitet och energireducering, investeringar i produktion av förnybar energi och inköp av energi från förnybara källor minskas både byggnadernas energianvändning och deras negativa klimatpåverkan. I den mån det är möjligt prioriteras även material med låg klimatpåverkan när nya material tillförs fastigheterna. Resursanvändningen effektiviseras genom exempelvis gemensamma kontorslösningar. Därtill genomförs initiativ som klimatanpassningar för att skydda byggnader mot extrema väderförhållanden.  

Den tillämpade investeringsstrategin bygger på att tillvarata befintliga byggnader, vilket minskar behovet av exploatering av obebyggd mark och därmed den klimatpåverkan som nyproduktion innebär. 

Utöver detta skapar fondens verksamhet möjligheter för människor som använder byggnaderna att leva hälsosamt och verka hållbart. Fonden är även en innovativ samarbetspartner för kommuner och ett stöd i deras arbete med att förverkliga utvecklingsplaner. Det arbete som bedrivs bidrar till ökad trygghet och trivsel samt stärker identiteten för de platser där fastighetsbolaget är verksamt. 

Förvaltarens investeringsfilosofi bygger på att investeringar ska göras i tillgångar som befinner sig i en omställningsfas eller som har potential att ställas om. Därmed exkluderas investeringar i fastighetsbolag som varken befinner sig i en omställningsfas eller som efter förvärv kan omvandlas till en mer hållbar verksamhet. Däremot utesluter förvaltaren inte investeringar i fastighetsbolag vars underliggande tillgångar vid investeringstillfället har höga koldioxidutsläpp och hög energiförbrukning, och därmed en lägre ESG-score, förutsatt att dessa kan förbättras efter förvärv.  

Förvaltaren har förbundit sig att efterfölja Principerna för ansvarsfull investering, PRI, vilka inbegriper efterlevnad av skatteregler samt ett löfte om att investera på ett ansvarsfullt sätt. 

Andel av investeringar 

100 procent av Fondens investerade medel ska investeras i tillgångar anpassade till miljörelaterade eller sociala egenskaper. Alla dessa investeringar ska styra mot 1B Andra miljörelaterade eller sociala egenskaper.  

 

Övervakning av miljörelaterade eller sociala egenskaper 

De miljörelaterade och sociala egenskaper som främjas av Fonden övervakas primärt genom den aktiva förvaltning av tillgångarna som beskrivits ovan, vilket även är fastslaget i Fondens investeringsavtal. Därutöver övervakas uppfyllandet av de miljörelaterade och sociala egenskaperna som Fonden främjar genom mätning av hållbarhetsindikatorer, vilka specificeras närmre nedan. Övervakningen av dessa hållbarhetsindikatorer sker genom kvartalsvisa kontroller för att säkerställa kontinuerlig förbättring. 

Metoder för miljörelaterade eller sociala egenskaper 

De arbetssätt som tillämpas vid förvaltning av Fonden är anpassade för goda resultat i kombination med god riskhantering. I praktiken innebär detta att strukturer upprätthålls för 

• Ansvarsfull investeringsstrategi 

• Mångfald- och inkludering 

• Ansvar i leverantörsled 

• Anti-korruption 

• Transparens mot intressenter 

För att mäta hur de sociala och miljörelaterade egenskaper som främjas av Fonden uppfylls, använder sig Fonden av följande indikatorer för att få fram korresponderande nyckeltal: 

• Utsläpp av växthusgaser (scope 1, 2, 3 och sammanlagda utsläpp) 

• Koldioxidavtryck 

• Energianvändning – KWh 

• Utnyttjande av yta – vakansgrad mätt i kvadratmeter 

• Andel icke-förnybar energiförbrukning och energiproduktion 

• Energiförbrukningsintensitet 

• Andel certifierade byggnader – antal och andel av totala antalet kvadratmeter 

• Andel gröna hyresavtal – antal och andel av totala antalet kvadratmeter 

• Exponering mot fossila bränslen genom fastigheter 

• Exponering mot energieffektiva fastigheter  

• Andel investeringar som har granskats avseende ESG-risker (baserat på exkluderingslistor eller ESG-due diligence) 

• Andel fastighetsförvaltare eller operatörer som har policyer för mångfald och inkludering 

• Andel investeringar som saknar uppförandekod för leverantörer 

• Antal fällande domar och storlek på böter för brott mot anti-korruptions- och mutlagstiftning 

• I vilken utsträckning hållbarhets-/ESG-rapporter publiceras i tid (årligen eller halvårsvis) i enlighet med erkända standarder 

Genom att jämföra ovan nämnda nyckeltal mot fastighetens etablerade basår kan förvaltaren mäta vilken förändring som skett under innehavsperioden. Därutöver möjliggör detta en utvärdering av varje investerings klimatpåverkan samt en utvärdering av effektiviteten av genomförda hållbarhetsinitiativ.  

Datakällor och databehandling 

Eftersom Fonden är ensam ägare till investeringsobjekten görs mätningarna av den förvaltare som utsetts enligt investeringsavtalet. Datakällor utgörs således av resultat från direkta mätningar av ovan nämnda indikatorer genomförda av förvaltaren. Data samlas in både via interna och externa källor, exempelvis via installerad mätutrustning i fastigheterna eller via externa leverantörer. 

Begränsningar för metoder och data 

En begränsning för mätningen av de sociala och miljörelaterade egenskaper som Fonden främjar genom ovan nämnda indikatorer är att Fondens investeringsstrategi bygger på att köpa ”bruna” fastigheter som har potential att bli ”gröna” och att det tar lång tid att realisera planer för fastigheter. Det finns därmed risk för att resultatet av mätningarna som rapporteras i Fondens årsberättelse inte visar någon förbättring, trots att arbete med att få planerna realiserade har skett. Bolaget har ännu inte hittat en lämplig metod för att mäta att de egenskaper som främjas av Fonden har uppfyllts i detta avseende. 

En begränsning av de datakällor som används för att uppnå var och en av de miljörelaterade eller sociala egenskaper som främjas av Fonden är att förvaltaren skulle få felaktiga resultat vid mätningarna. 

Förvaltaren bedömer att ovan nämnda begränsningar inte påverkar hur de miljörelaterade och sociala egenskaperna som Fonden främjar uppfylls eftersom en hållbar utveckling av fastigheterna i Fonden är en förutsättning för den förväntade avkastning som följer av investeringsavtalet och dessutom följer direkt av den investeringsstrategi som förvaltaren är bunden av. 

Det bör också noteras att visst hållbarhetsarbete som bedrivs är svårare att mäta kvantitativt. När så är fallet genomför Bolaget egna interna analyser med kvalitativa indikatorer i syfte att analysera och bedöma de miljörelaterade eller sociala egenskaperna i fråga. 

Due diligence 

Under due diligence kontrolleras och utvärderas värdeskapande förändringsmöjligheter utifrån tekniska och miljömässiga aspekter, men även åtgärder för att bidra till platsutveckling och social hållbarhet. Möjligheterna att göra investeringen mer hållbar sett till investeringsobjektets förmåga till resurseffektiv omställning granskas, som ett led i att tillhandahålla byggnader som drivs med hållbar energi och samtidigt motverkar klimatförändringarna. Centralt i processen är även fastighetens potential att, via fastighetsutveckling utnyttjas mer resurseffektivt vilket i förlängningen bidrar till minskade behov för exploatering av icke planlagda grönytor. Även hållbarhetsrisker relaterade till klimatförändringar och sociala frågor integreras i investeringsbeslutsprocessen. 

Strategier för engagemang 

Som nämnts ovan är den aktiva förvaltningen av tillgångarna ett led i den omställningsstrategi som följer av investeringsavtalet. Eftersom Fonden är ensam ägare av investeringsobjekten uppstår inga kontroverser kopplade till Fondens strategier för engagemang.